Hyresfrågor

Här finns information för dig som funderar på att hyra lokal. I de flesta fallen hyrs en lokal i första hand, det vill säga direkt av hyresvärden men det förekommer även så kallad andrahandsuthyrning. Tänk på att du måste ha hyresvärdens samtycke för att få hyra en lokal eller bostad i andra hand. Utan ett sådant samtycke kan både du och hyresgästen bli vräkta.

Hyresavtal

Innan du bestämmer dig för att hyra en lokal bör du alltid se till att underteckna ett hyresavtal. Detta gäller oavsett om du hyr lokalen i första eller andra hand. Det finns inget krav på att ett hyresavtal eller tillägg till ett befintligt hyresavtal måste upprättas skriftligen, vilket innebär att även muntliga avtal är giltiga. Vi rekommenderar dock att du ser till att skriva under ett omfattande skriftligt avtal där dina och motpartens rättigheter och skyldigheter tydligt framgår. På så sätt undviker du onödiga diskussioner om vad som gäller och, i förlängningen, tvister.

Om du och hyresvärden är oeniga om hyresavtalets innehåll kan ni föra en så kallad fastställelsetalan om detta. OBS! En sådan talan förs i tingsrätt och inte i Hyresnämnden.

Det finns tre olika varianter av hyresavtal och de närmare reglerna hittar du i 12 kap. 3-4 §§ jordabalken. Förslag på vad ett hyresavtal bör innehålla hittar du i vår mall.

Mall för hyresavtal

Mallen är en medlemsförmån som kräver inloggning för att kunna ta del av.

Vad innebär besittningsskydd?

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att du visserligen måste flytta om hyresvärden säger upp hyresavtalet och ni inte kan komma överens om en förlängning av hyresförhållandet, men att du under vissa förutsättningar kan ha rätt till skadestånd. Besittningsskydd gäller inte under hyresförhållandets första nio månader, om hyresrätten är förverkad på grund av hyresgästens misskötsamhet eller om besittningsskyddet har avtalats bort. Läs därför noga igenom alla handlingar och vid behov ta kontakt med oss, så att du inte råkar avtala bort besittningsskyddet.

Om hyresvärden säger upp hyresavtalet

Både du och hyresvärden kan säga upp hyresavtalet för upphörande eller för villkorsändring. En villkorsändring innebär att du eller hyresvärden begär att något eller några av de villkor som finns i hyresavtalet ska ändras från och med nästa hyresperiod.

OBS! I de fall där hyresvärden säger upp hyresavtalet och du har indirekt besittningsskydd måste uppsägningen innehålla vissa uppgifter för att vara giltig.

Uppsägningen måste innehålla uppgifter om varför hyresvärden inte medger förlängning av hyresavtalet eller villkor som hyresvärden kräver för att hyresförhållandet ska bestå. Handlingen ska vidare innehålla en underrättelse om att hyresgästen ska vända sig till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken

OBS! Om du inte ansöker om medling hos Hyresnämnden inom 2 månader från uppsägningen förlorar du din rätt att få skadeståndsfrågan prövad i allmän domstol (tingsrätt).

Rätt att säga upp hyresavtalet i förtid

Tänk på att både du och hyresvärden under vissa förutsättningar har rätt att säga upp avtalet i förtid. Det gäller t.ex. när hyresvärden grovt har åsidosatt sina åtaganden att åtgärda påtalade brister i lokalen, i de fall som bristerna inte beror på dig.

Vad är en skälig hyra?

Enligt hyreslagen ska den hyra som du som hyresgäst betalar för din hyresrätt (lokal) vara skälig, vilket generellt sett innebär att den inte får vara betydligt högre än hyran för likvärdiga bostäder (i området), det vill säga bostäder som hyrs ut i första hand och där hyran bestäms genom förhandlingsöverenskommelser. Om du vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan du kontakta privata eller allmännyttiga hyresvärdar i området som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.

Tänk på att det så kallade bruksvärdet stiger (hyresrätten betraktas som mer attraktiv) om det finns diverse förmåner, som hiss, källarförråd, bra fastighetsservice, osv.

Vad kan du göra om du anser att din hyra inte är skälig?

Om du som hyresgäst anser att din hyra inte är skälig bör du skriftligen underrätta hyresvärden om det och begära villkorsändring. Får du inte gehör för dina argument kan du hänskjuta frågan till Hyresnämnden.

Vad gäller när avtalet stipulerar rörelsearrende/arrende?

Med utarrendering av rörelse avses vanligen en uthyrning som innefattar upplåtelse av verksamhetslokaler med till en verksamhet hörande anläggningstillgångar, som fasta och lösa inventarier samt rättigheten att därmed bedriva verksamhet. Rätt att använda varumärke, firma och liknande kan också ingå i upplåtelsen. Ett avtal om rörelsearrende torde p.g.a. lokalupplåtelsen i första hand anses utgöra ett hyresavtal. Tänk därför på att vissa bestämmelser i hyreslagen inte går att avtala bort.

Nedan hittar du en mall avseende ett nyttjanderättsavtal (som kan tillämpas vid rörelsearrende). Tänk på att läsa denna mall ihop med hyresavtalsmallen ovan och, i förkommenade fall, även mallen avseende vikariat. Plocka de delar som är relevanta för dig och återkom gärna om du har frågor eller om du vill att vi granskar ditt avtalsutkast.

Mall för nyttjanderättsavtal (arrende)